隨著(zhù)以美聯(lián)儲為首的全球央行正在掀起降息潮，核心硬資產(chǎn)或將迎來(lái)價(jià)值重估。

近期，侃見(jiàn)財經(jīng)走進(jìn)亞洲REITs龍頭——領(lǐng)展房產(chǎn)基金（00823.HK），并且深入地了解了這家公司。

相關(guān)資料顯示，截至今年9月30日，領(lǐng)展房產(chǎn)基金的物業(yè)組合估值達約2370億港元。在中國香港、中國內地及海外市場(chǎng)持有物業(yè)數量分別為130個(gè)、12個(gè)、12個(gè)，估值占比分別為74.1%、14.8%、11.1%。

領(lǐng)展房產(chǎn)基金的大部分物業(yè)都處于核心地段，具備稀缺性。自2015年進(jìn)軍中國內地市場(chǎng)以來(lái)，領(lǐng)展的內地資產(chǎn)主要聚焦于北上廣深等一線(xiàn)城市及周邊地區。

值得注意的是，中國證監會(huì )和香港證監會(huì )今年4月聯(lián)合宣布，將房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）納入滬深港通機制。兩地投資者配置對方市場(chǎng)REITs指日可待。分析人士認為，領(lǐng)展作為香港最大市值的REITs，截至今年三月底總市值超850億港元，是港股大盤(pán)股，也是香港恒生指數的成分股，有機會(huì )被納入滬深港通。

REITs巨頭的核心資產(chǎn)

REITs，全稱(chēng)為房地產(chǎn)投資信托基金，起源于20世紀60年代的美國，是一種融合了金融架構與房地產(chǎn)資產(chǎn)的投資工具。REITs兼具傳統股票與債券的部分優(yōu)勢，擁有流動(dòng)性較高、分紅收益相對穩定可觀(guān)、安全性較強、漲跌相對獨立等特點(diǎn)，是不少投資者的長(cháng)期投資產(chǎn)品選擇。

作為亞洲REITs龍頭，領(lǐng)展持有的底層資產(chǎn)直接決定了公司的質(zhì)地。

長(cháng)期以來(lái)，領(lǐng)展專(zhuān)注管理運營(yíng)優(yōu)質(zhì)物業(yè)組合，包括零售、停車(chē)場(chǎng)、辦公室及物流資產(chǎn)，其資產(chǎn)遍布中國香港及內地、澳大利亞、新加坡和英國。

目前，領(lǐng)展在中國內地物業(yè)組合包括位于一線(xiàn)城市的6項零售資產(chǎn)、1項辦公大樓資產(chǎn)，以及長(cháng)三角和大灣區的5項物流資產(chǎn)。其中，中國內地零售物業(yè)的租用率達96.4%，5項物流資產(chǎn)的租用率持續改善，達到98.2%。

而在香港地區資產(chǎn)組合中，以生活必需消費品為主的民生商場(chǎng)零售物業(yè)占比高達69.5%，其次為停車(chē)場(chǎng)及相關(guān)業(yè)務(wù)，占比27.0%。該等物業(yè)是香港本地零售基礎設施中不可或缺的一部分，在不同的經(jīng)濟周期中均能帶來(lái)具抗逆力的收益。

在海外，領(lǐng)展在新加坡的零售資產(chǎn)營(yíng)運表現非常亮眼，報告期內的物業(yè)租用率達99.8%，續租租金調整率亦持續錄得增長(cháng)，達18.9%。在澳大利亞，領(lǐng)展的零售組合也幾乎滿(mǎn)租，租用率保持在99.1%，租金水平維持穩定。

截止今年9月30日的六個(gè)月內，領(lǐng)展的海外辦公大樓物業(yè)組合的整體收入保持穩定，整體租用率為90.2%。

由此可見(jiàn)，領(lǐng)展的底層資產(chǎn)都具備核心稀缺性，且區位優(yōu)勢明顯，加上跨地域、跨資產(chǎn)類(lèi)別的多元化布局戰略，使其得以分散投資組合的風(fēng)險，更顯韌性。

得益于此，領(lǐng)展才能穿越周期，在充滿(mǎn)挑戰的市場(chǎng)環(huán)境中依然實(shí)現了收益的逆勢增長(cháng)。據最新披露的財報顯示，截至2024年9月30日止6個(gè)月，領(lǐng)展整個(gè)投資組合的收益及物業(yè)收入凈額分別為71.53億港元、53.59億港元，同比分別增長(cháng)了6.4%、5.8%，跑贏(yíng)多家香港本地以收租物業(yè)為主的上市公司。

長(cháng)期分紅的底氣

在分紅方面，領(lǐng)展的股息分派持續穩定，并且一直堅持將100%的可分派收入用于派發(fā)股息，長(cháng)期大幅高于港股監管規定的90%的REITs收入分派的最低標準。

截至9月30日止的2024/2025 財年上半年，領(lǐng)展用于分紅的可分派收入總額續創(chuàng )新高，同比增長(cháng)4.3%，每單位基金分派134.89港仙，同比增長(cháng)3.7%。

拉長(cháng)周期來(lái)看，自2005年上市以來(lái)，領(lǐng)展分紅持續保持健康增長(cháng)，其中在2011/2012至2022/2023財年的12年間，可分派總額累計增長(cháng)了112%，年化增長(cháng)率（CAGR）達到7.1%，遠高于包括香港、新加坡和澳大利亞在內的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房托基金及零售物業(yè)相關(guān)運營(yíng)商等同業(yè)的表現。

而領(lǐng)展保持長(cháng)期分紅的底氣，主要來(lái)自于其穩定的現金流及健康的財務(wù)狀況。

據其財報顯示，領(lǐng)展最新的負債總額進(jìn)一步減少至556億港元，凈負債比率保持在20.6%的健康水平，平均借貸成本亦維持在3.69%這一非常具有競爭力的水平。

基于對領(lǐng)展財務(wù)狀況、負債水平等綜合經(jīng)營(yíng)狀況的高度認可，領(lǐng)展獲得了穆迪、標普、惠譽(yù)分別給予的A2、A和A級評級，評級展望皆為“穩定”。

12月16日標普確認了領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金的“A”長(cháng)期發(fā)行人信用評級。與此同時(shí)，標普還確認了領(lǐng)展房產(chǎn)基金在中期票據（MTN）計劃下的有擔保高級無(wú)抵押票據的“A”長(cháng)期發(fā)行評級。

另外，領(lǐng)展還具有十分出色的流動(dòng)性，100%由公眾持股，沒(méi)有單一大股東，集中度更遠低于其他REITs，長(cháng)期受到包括大型國際基金公司與養老金等諸多長(cháng)線(xiàn)機構投資人，以及大批香港本地零售投資者的青睞。

價(jià)值重估

從全球大環(huán)境來(lái)看，美聯(lián)儲已經(jīng)開(kāi)啟了新一輪降息周期，全球流動(dòng)性愈發(fā)寬松，這對手握大量核心稀缺資產(chǎn)的領(lǐng)展而言，無(wú)疑是實(shí)質(zhì)性利好。

2024年12月19日，美聯(lián)儲再次降息25個(gè)基點(diǎn)，使得2024年合計降息達100個(gè)基點(diǎn)。

由于香港實(shí)行聯(lián)系匯率制度，香港亦同步開(kāi)啟降息周期。得益于此，領(lǐng)展在香港市場(chǎng)的融資借貸成本會(huì )趨勢性下行，有利于改善盈利能力。

雖然美國明年的降息步伐可能會(huì )減慢，但依然存在利息下調的空間，預計領(lǐng)展將會(huì )繼續受惠。此外，在中期業(yè)績(jì)公布后，高盛和花旗均上調目標價(jià)及維持買(mǎi)入評級，同時(shí)也上調了盈利和每基金單位分派預測。

隨著(zhù)利率持續下降，核心、稀缺物業(yè)資產(chǎn)的估值將隨之上升，領(lǐng)展或將迎來(lái)一波估值重估。

值得一提的是，領(lǐng)展的估值非常低，截至最新收盤(pán)，其最新市凈率（PB）僅為0.496倍，位于近十年估值分位點(diǎn)3.9%，更是顯著(zhù)低于近十年中位數的0.88倍。

面對超低估值，領(lǐng)展房產(chǎn)基金開(kāi)始行動(dòng)，拿出真金白銀持續回購基金單位。據最新公告，該基金自2024年12月9日起，連日斥資回購基金單位。截至截稿前，已斥資逾3億港元回購逾1,000萬(wàn)個(gè)基金單位，每單位回購價(jià)格為32.1-34.4港元。

領(lǐng)展房產(chǎn)基金的另一個(gè)潛在利好是，納入滬深港通機制的預期。

今年4月，中國證監會(huì )和香港證監會(huì )聯(lián)合宣布，將房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）納入滬深港通機制。中國證監會(huì )副主席李明在上個(gè)月的互聯(lián)互通十周年高峰論壇時(shí)也表示將穩步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金納入滬深港通各項工作。兩地投資者配置對方市場(chǎng)REITs指日可待。市場(chǎng)上提供穩定收入的產(chǎn)品更多樣化，將為內地和香港投資者提供更多投資選擇，為香港市場(chǎng)吸引更多資金。

分析人士認為，領(lǐng)展作為香港最大市值的REITs，總市值超850億港元，是港股大盤(pán)股，也是香港恒生指數的成分股，有機會(huì )被納入滬深港通。一旦正式落地納入，中國內地資金馳援，將會(huì )提升領(lǐng)展長(cháng)期流動(dòng)性，有利于價(jià)值發(fā)現，進(jìn)一步提升估值。

近日，領(lǐng)展集團行政總裁王國龍在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，“今年是‘互聯(lián)互通’十周年，領(lǐng)展歡迎監管機構將REITs納入‘滬深港通’機制。目前相關(guān)細則尚未出臺，對此我們非常期待?！?/p>

王國龍認為，該政策的落實(shí)，將提高內地和香港投資者的信心。隨著(zhù)內地新增資金的流入，領(lǐng)展房托基金的流動(dòng)性將進(jìn)一步提升，這對后續的融資將很有幫助，也將提升領(lǐng)展的市場(chǎng)認知度。