《金基研》 陌語(yǔ)/作者

數據顯示，截至2024年8月14日，總市值約1,200億元的公募REITs今年以來(lái)的分紅總額已達44億元。部分REITs今年以來(lái)已多次分紅，還有REITs成立僅兩個(gè)月就向投資者派發(fā)現金。而早在2024年4月12日，國務(wù)院印發(fā)的新“國九條”中明確提出，推動(dòng)債券和不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，據此，公募REITs正成為基金市場(chǎng)一股重要的分紅力量。

那么，在能提供相對穩定的分紅的公募REITs產(chǎn)品當中，投資者們該如何挑選呢？

一、公募REITs如何讓不動(dòng)產(chǎn)“流動(dòng)”起來(lái)？

想要挑選好的公募REITs產(chǎn)品，投資者首先得了解新“國九條”中大力發(fā)展的公募REITs基金到底是指什么。

REITs，即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，公募REITs在證券交易所上市，通過(guò)資產(chǎn)證券化手段，將能帶來(lái)穩定收益的房地產(chǎn)資產(chǎn)或權益轉化為流動(dòng)性較強的上市證券。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，此類(lèi)交易系將商場(chǎng)、工業(yè)園區、高速公路等不動(dòng)產(chǎn)通過(guò)證券化，轉移到股市中進(jìn)行交易。這就像我們購買(mǎi)住宅，支付房款后擁有產(chǎn)權，可以選擇自住或出租獲取收益。但對于資金要求較高的大型商業(yè)項目，普通投資者往往難以直接投資。

公募REITs因此誕生，通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)集資，讓投資者購買(mǎi)份額，分享不動(dòng)產(chǎn)的部分所有權，并享受相應的收益。

目前國內公募REITs的產(chǎn)品結構獨具特色，既非公司型也非傳統契約型，而是采取了一種由公募基金與ABS管理人（通常是券商）共同管理，委托專(zhuān)業(yè)運營(yíng)公司對項目進(jìn)行運營(yíng)的模式，并具有以下幾種特點(diǎn)：

公募REITs以底層資產(chǎn)成熟不動(dòng)產(chǎn)為核心，這些資產(chǎn)主要是能夠帶來(lái)穩定現金流的成熟不動(dòng)產(chǎn)，其在投資組合中的占比需達到80%以上。其收入構成一方面來(lái)源于租金收入和各類(lèi)收費，另一方面則來(lái)自底層資產(chǎn)的增值和證券本身的資本利得。

另外，由于有著(zhù)強制性分紅政策，REITs產(chǎn)品規定，其收益中至少有90%需用于分紅，且每年至少進(jìn)行一次分紅。例如，華夏合肥高新REIT自2022年9月成立以來(lái)分紅6次；富國首創(chuàng )水務(wù)REIT自2021年6月成立以來(lái)分紅5次。

值得注意的是，在REITs的設立階段，相關(guān)稅費可被免除或遞延，在運營(yíng)階段，部分稅費亦可得到豁免。而公募REITs一旦成立，即采取封閉式運作，投資者若想退出投資，只能通過(guò)二級市場(chǎng)進(jìn)行交易。

二、如何挑選有潛力的公募REITs？

既然公募REITs可以將不動(dòng)產(chǎn)通過(guò)證券化進(jìn)行投資，那么其與股票、債券的有什么樣的差異呢？

首先來(lái)看看與股票的區別，公募REITs波動(dòng)性相對較低，而股票市場(chǎng)的波動(dòng)性則顯著(zhù)較高；公募REITs的收入增長(cháng)和資產(chǎn)增值潛力相對受限，股票則提供了更高的增長(cháng)空間；公募REITs實(shí)行強制性的分紅比例，而股票的股息率則不具有固定的保證，變動(dòng)性較大。

再來(lái)看看與債券的區別，盡管公募REITs有強制分紅要求，但這并不等同于提供固定收益，而債券則提供了明確的固定利息回報；公募REITs不依賴(lài)于主體信用擔保，其收益主要來(lái)源于資產(chǎn)運營(yíng)，而債券則通常由發(fā)行主體的信用提供擔保。

那么如何挑選公募REITs呢？投資者在分析具體公募REITs產(chǎn)品的投資價(jià)值時(shí)，還是要關(guān)注底層的資產(chǎn)價(jià)值，比如說(shuō)區位優(yōu)勢、競爭環(huán)境、未來(lái)潛力等。

底層資產(chǎn)主要分為兩大類(lèi)：其一是產(chǎn)權類(lèi)資產(chǎn)，如產(chǎn)業(yè)園區、倉儲物流等，這類(lèi)資產(chǎn)價(jià)值總體上具備長(cháng)期延續的可能性，資產(chǎn)估值相對穩定，使用期限到后資產(chǎn)不會(huì )歸零；其二是特許經(jīng)營(yíng)權資產(chǎn)，如高速公路、垃圾污水處理等，該類(lèi)資產(chǎn)一般經(jīng)營(yíng)時(shí)間不超過(guò)30年，到期后會(huì )無(wú)償歸還給政府，資產(chǎn)價(jià)值到期歸零，因此資產(chǎn)價(jià)值會(huì )呈現逐年遞減的特征。

此外，投資公募REITs也有一定的風(fēng)險：強制分紅不代表高分紅，如遇宏觀(guān)市場(chǎng)環(huán)境不好、資產(chǎn)行業(yè)周期、經(jīng)營(yíng)水平不善的時(shí)候，股息率會(huì )有一定影響；公募REITs畢竟是在二級市場(chǎng)上運行，項目資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值的變化會(huì )引起基金價(jià)值二級市場(chǎng)的波動(dòng)。

因此，公募REITs本身是一種流動(dòng)性不高、但波動(dòng)性不小的品種，投資者只有長(cháng)期持有才能平滑或稀釋價(jià)格的短期波動(dòng)，并享受這一品種帶來(lái)的長(cháng)期回報。

公募REITs作為一種創(chuàng )新的金融產(chǎn)品，為廣大投資者提供了參與基礎設施項目投資的新途徑。在投資公募REITs時(shí)，投資者要充分了解產(chǎn)品特點(diǎn)、投資策略和風(fēng)險防范，實(shí)現資產(chǎn)的穩健增值。