雷達財經(jīng)出品 文|江北 編|深海

國內首批數據中心REITs產(chǎn)品發(fā)行取得關(guān)鍵進(jìn)展。

6月18日，雷達財經(jīng)自中國證監會(huì )官網(wǎng)獲悉，南方潤澤科技數據中心封閉式基礎設施證券投資基金（簡(jiǎn)稱(chēng)“潤澤科技數據中心REIT”）已通過(guò)審核。同日，“南方萬(wàn)國數據中心封閉式基礎設施證券投資基金”也被證監會(huì )正式批復準予注冊。

這一事件標志著(zhù)公募REITs底層資產(chǎn)迎來(lái)重要擴容，填補了國內公募REITs市場(chǎng)在數據中心領(lǐng)域的空白。

為何數據中心REITs花落潤澤科技？有分析人士認為，潤澤科技作為國內領(lǐng)先的智算中心運營(yíng)商，其“數據中心+綠電”模式與REITs資本工具的協(xié)同創(chuàng )新，有望成為破解算力行業(yè)重資產(chǎn)瓶頸的標桿案例。

從投資角度，國盛證券分析師楊業(yè)偉認為，潤澤科技數據中心REIT項目評估邏輯整體合理，項目運營(yíng)及財務(wù)表現穩健，考慮該項目現金流穩定性較好、作為新品類(lèi)REITs資產(chǎn)可進(jìn)一步分散REITs投資，預測分派率絕對值仍有一定性?xún)r(jià)比，具有一級參與價(jià)值。

項目曾獲評“國家綠色數據中心”

公開(kāi)資料顯示，潤澤科技數據中心REIT以上市公司潤澤科技位于河北省廊坊經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區的國際信息云聚核港（ICFZ）A-18數據中心項目作為底層資產(chǎn)。

該項目自2020年12月16日開(kāi)始運營(yíng)，剩余運營(yíng)年限超過(guò)49年。其距離北京市南六環(huán)直線(xiàn)距離約20公里，距離大興機場(chǎng)直線(xiàn)距離29公里，能夠滿(mǎn)足北京區域客戶(hù)對低延遲、高可靠性的需求，曾獲評“國家綠色數據中心”。

潤澤科技數據中心REIT的申報成功，對于盤(pán)活國內數據中心行業(yè)基礎設施資產(chǎn)有著(zhù)極大借鑒意義。

近年來(lái)，隨著(zhù)我國各地區、各行業(yè)數字化轉型深入推進(jìn)，中國內地數據中心市場(chǎng)規模將保持持續增長(cháng)態(tài)勢。而數據中心作為新質(zhì)生產(chǎn)力核心要素之一，也被納入我國“十五五”戰略產(chǎn)業(yè)，戰略地位愈發(fā)凸顯。

然而，數據中心行業(yè)屬于典型的重資產(chǎn)模式，投資規模大、回報周期長(cháng)。公募REITs則為數據中心企業(yè)提供了高效的融資渠道，推動(dòng)行業(yè)從重資產(chǎn)運營(yíng)向“投融管退”閉環(huán)轉型，加速資金回籠。

從公募REITs底層資產(chǎn)擴容的角度看，此次潤澤科技數據中心REIT項目的獲批也是監管層金融創(chuàng )新助力新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展政策在實(shí)施過(guò)程中的一次重大突破。

今年以來(lái)，證監會(huì )多次發(fā)文鼓勵企業(yè)利用REITs類(lèi)工具對數據中心類(lèi)的優(yōu)質(zhì)基礎設施資產(chǎn)進(jìn)行融資。

2025年2月7日，證監會(huì )發(fā)布《關(guān)于資本市場(chǎng)做好金融“五篇大文章”的實(shí)施意見(jiàn)》再次明確，支持人工智能、數據中心、智慧城市等新型基礎設施以及科技創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)園區等領(lǐng)域項目發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs），促進(jìn)盤(pán)活存量資產(chǎn)，支持傳統基礎設施數字化改造。

2025年6月18日，證監會(huì )主席吳清在2025陸家嘴論壇開(kāi)幕式上發(fā)表了題為《充分發(fā)揮多層次資本市場(chǎng)樞紐功能推動(dòng)科技創(chuàng )新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新融合發(fā)展》的主旨演講，指出在新的形勢下，構建以資本市場(chǎng)為樞紐的創(chuàng )新生態(tài)、提升創(chuàng )新資本形成效率，對于加快科技創(chuàng )新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新融合發(fā)展意義重大，下一步將繼續支持科技企業(yè)利用知識產(chǎn)權、數據資產(chǎn)等新型資產(chǎn)開(kāi)展資產(chǎn)證券化、REITs等融資，進(jìn)一步盤(pán)活科技創(chuàng )新領(lǐng)域存量資產(chǎn)。

潤澤科技為何能拔得頭籌？

潤澤科技憑借什么拔得頭籌，獲得行業(yè)的首批REITs？

資料顯示，潤澤科技是國內領(lǐng)先的智算中心整體解決方案提供商，始終專(zhuān)注于園區級、高等級、高效能、綠色智能算力和算力基礎設施的投資、研發(fā)、建設、持有和運營(yíng)，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括IDC（InternetDataCenter，互聯(lián)網(wǎng)數據中心）和AIDC（ArtificialIntelligenceDataCenter，人工智能數據中心）兩個(gè)板塊。

今年3月，在談及項目申報初衷時(shí)，潤澤科技董事會(huì )秘書(shū)沈晶瑋表示，公司考慮發(fā)行公募REITs主要基于兩方面原因：首先，國家鼓勵多個(gè)行業(yè)試點(diǎn)發(fā)行公募REITs，以盤(pán)活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)其次，潤澤科技作為IDC行業(yè)的頭部企業(yè)，擁有多個(gè)成熟的數據中心項目，這些項目手續齊備、運營(yíng)穩定，且盈利能力強，符合公募REITs的發(fā)行要求。

總的來(lái)看，潤澤科技作為國內民營(yíng)第三方IDC企業(yè)龍頭，較早進(jìn)入IDC市場(chǎng)并聚焦主業(yè)運營(yíng)，其項目主要集中于一線(xiàn)城市衛星城，具備穩健的盈利性和稀缺性。

根據科智咨詢(xún)數據，2023年潤澤科技位列中國傳統數據中心第三方服務(wù)商市占率第四（市占率5.4%）。

浙商證券研報則顯示，目前公司已于6大核心區域建成7個(gè)AIDC智算基礎設施集群，基本完成全國“一體化算力中心體系”框架布局，并規劃約61棟智算中心、約32萬(wàn)架機柜。公司持續夯實(shí)IDC領(lǐng)先、液冷領(lǐng)先和AIDC領(lǐng)先三大優(yōu)勢，未來(lái)有望抓住AI產(chǎn)業(yè)機遇，持續受益于A(yíng)I高速發(fā)展及大模型集群效應顯著(zhù)增強帶來(lái)的智算需求爆發(fā)。

具體到此次獲批的潤澤科技數據中心REIT項目而言，其盈利性已然十分穩定。

募集說(shuō)明書(shū)顯示，潤澤科技數據中心REIT項目自2020年便與中國電信北京分公司簽訂合作協(xié)議，故該項目2021-2023及2024年前三個(gè)月的平均簽約率均為100%。平均上架率則穩步上升，經(jīng)歷投入運營(yíng)后的爬坡期后，2023年及2024年前三季度平均上架率已達到99%以上水平。托管服務(wù)費收繳率方面，近三年該項目向中國電信北京分公司的托管服務(wù)費收繳率均為100%。

2021-2023年，潤澤科技數據中心REIT項目實(shí)現收入3.03億元、5.23億元和5.5億元，毛利率分別為53%、50%和52%，同期EBITDA分別為1.9億元、2.9億元、3.1億元，EBITDA（稅息折舊及攤銷(xiāo)前利潤）利潤率分別為61%、55%和58%。

市場(chǎng)人士表示，數據中心資產(chǎn)兼具穩定性和成長(cháng)性，是理想的公募REITs投資標的。

隨著(zhù)近年來(lái)AI技術(shù)的發(fā)展和數字化轉型對數據中心的需求激增，行業(yè)發(fā)展前景良好，同時(shí)數據中心資產(chǎn)符合政策導向，且具備市場(chǎng)需求和創(chuàng )新潛力，有望成為公募REITs參與機構的重點(diǎn)布局方向。乘AI算力東風(fēng)，公募REITs在數據中心行業(yè)實(shí)現破冰無(wú)論對公募REITs市場(chǎng)還是數據中心行業(yè)都具有劃時(shí)代的里程碑意義。