《港灣商業(yè)觀(guān)察》施子夫

3月21日，奧聯(lián)服務(wù)集團股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)，奧聯(lián)服務(wù)）遞表港交所受關(guān)注，公司的獨家保薦機構為農銀國際。

天眼查顯示，奧聯(lián)服務(wù)國內運營(yíng)主體包括奧聯(lián)物業(yè)股份有限公司、奧聯(lián)發(fā)展集團有限公司。

作為一家為商企及社區生活提供獨立物業(yè)管理的公司，期內奧聯(lián)服務(wù)的業(yè)績(jì)面保持著(zhù)穩定的增長(cháng)。不過(guò)公司四成左右收入來(lái)自廣東地區，以及激增的應收賬款、波動(dòng)的現金流等經(jīng)營(yíng)問(wèn)題也都是外界較為關(guān)注的地方。

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廣東地區收入占比四成，重續率待提升

奧聯(lián)服務(wù)提供的服務(wù)包括商企和城市空間服務(wù)以及社區生活服務(wù)。公司的商企和城市服務(wù)可分類(lèi)為：物業(yè)及設施管理服務(wù)；向企業(yè)、商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)商、公共機關(guān)及政府機構提供的市政管理服務(wù)。公司的社區生活服務(wù)可分類(lèi)為：基本住宅物業(yè)管理服務(wù)；及向物業(yè)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主及住宅社區住戶(hù)提供的社區增值服務(wù)。

根據中指院的數據，按總收入及凈利潤計，奧聯(lián)服務(wù)在2024年中國百強獨立物業(yè)管理服務(wù)提供商中排名第16位及第11位。

奧聯(lián)服務(wù)通過(guò)提供兩個(gè)業(yè)務(wù)分部創(chuàng )造收入，即商企和城市空間服務(wù)及社區生活服務(wù)。

詳細來(lái)看，從2022年-2024年（以下簡(jiǎn)稱(chēng)，報告期內），商企和城市空間服務(wù)實(shí)現收入分別為2.47億元、3.02億元和3.07億元，占當期收入的72.2%、70.1%和64.6%；社區生活服務(wù)實(shí)現收入分別為9528.7萬(wàn)元、1.29億元和1.68億元，占當期收入的27.8%、29.9%和35.4%、

由于社區生活服務(wù)的毛利率高于商企和城市空間服務(wù)的毛利率。2022年、2023年，社區生活服務(wù)占總收入的不到三成，公司整體毛利率分別為14.4%、14.6%。2024年，社區生活服務(wù)占比提升至35.4%，當年度公司整體毛利率為18.4%。

業(yè)績(jì)表現上，報告期內，奧聯(lián)服務(wù)實(shí)現營(yíng)收分別為3.42億元、4.31億元和4.75億元，毛利分別為4921.7萬(wàn)元、6299.8萬(wàn)元和8755.5萬(wàn)元，年內利潤分別為2741.0萬(wàn)元、3424.0萬(wàn)元和4463.0萬(wàn)元，凈利潤率分別為8.0%、7.9%和9.4%。

盡管業(yè)績(jì)增速尚未穩定，但奧聯(lián)服務(wù)在招股書(shū)中披露，公司的大部分收入來(lái)自中國廣東省，公司容易受到該地區趨勢及發(fā)展的影響。

報告期內，奧聯(lián)服務(wù)來(lái)自廣東省地區的收入占比分別約為40.6%、40.5%及40.4%。奧聯(lián)服務(wù)表示，公司預計在不久的將來(lái)，廣東省仍將占公司收入及業(yè)務(wù)的一大部分。

此外，奧聯(lián)服務(wù)在招股書(shū)中披露，公司可能無(wú)法獲得新服務(wù)合約或重續現有服務(wù)合約。

據了解，奧聯(lián)服務(wù)主要通過(guò)招標、直接參與及收購獲得新服務(wù)合約。報告期各期末，奧聯(lián)服務(wù)的商企和城市空間服務(wù)保留率分別達100.0%、100.0%及100.0%，而重續率分別達32.3%、20.3%及32.4%；社區生活服務(wù)的保留率達98.8%、99.1%及99.2%，而重續率分別為91.1%、83.3%及73.3%。由此來(lái)看，公司在重續率方面還有較大提升空間。

奧聯(lián)服務(wù)表示，公司訂立的部分服務(wù)合約有固定期限，到期后可能無(wú)法續約。而大部分到期的合約均于下列情況下自愿終止或不再續約，包括但不限于：項目由開(kāi)發(fā)商移交給業(yè)主，而業(yè)主決定選擇其他服務(wù)供應商；因物業(yè)狀況改變而終止服務(wù)，例如裝修或停止營(yíng)運；臨時(shí)物業(yè)管理服務(wù)需求結束；取得的項目具有有限的合約期限；公司根據若干項目的財務(wù)表現而決定不再續約。

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應收款項激增，數千萬(wàn)關(guān)聯(lián)采購引發(fā)質(zhì)疑

業(yè)績(jì)增長(cháng)的同時(shí)，奧聯(lián)服務(wù)的行政開(kāi)支也出現了一定增長(cháng)。報告期內，公司的行政開(kāi)支分別為1320.3萬(wàn)元、1720.9萬(wàn)元、2012.9萬(wàn)元。其中2024年行政開(kāi)支同比增長(cháng)17.0%。主要是由于與上市有關(guān)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)開(kāi)支增加；為支持業(yè)務(wù)擴展而增加行政人員導致員工成本增加。

應收賬款激增也是外界關(guān)注度較高的地方。報告期各期末，奧聯(lián)服務(wù)的貿易應收款項分別為8100萬(wàn)元、1.29億元和1.83億元，各期公司的整體貿易應收款項周轉天數分別為54天、89天和119天。

奧聯(lián)服務(wù)表示，公司已根據預期信貸虧損的評價(jià)作出虧損撥備。即使公司完成所需工作后，公司客戶(hù)的結算流程可能需要相當長(cháng)的時(shí)間方能完成。于公司的客戶(hù)為公共機關(guān)及政府機構的情況下，彼等往往需要更復雜的付款審批流程，從而導致更長(cháng)的收款周期。公司無(wú)法控制交易對手的業(yè)務(wù)戰略或可能影響其財務(wù)狀況的宏觀(guān)經(jīng)濟狀況，這可能會(huì )影響公司收回未償還貿易應收款項的能力。

截至報告期各期末，奧聯(lián)服務(wù)作出的貿易應收款項的虧損撥備分別為220萬(wàn)元、470萬(wàn)元和1310萬(wàn)元。

奧聯(lián)服務(wù)提示：盡管公司的管理層的估計及相關(guān)假設是根據確定撥備時(shí)公司可獲得的信息作出，惟如果出現新信息，此類(lèi)估計或假設可能需要調整。倘貿易應收款項的實(shí)際可收回性低于預期，或根據新信息，公司先前的貿易應收款項減值撥備不足，則公司可能需要增加減值撥備。這可能會(huì )對公司的業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)及財務(wù)狀況造成不利影響。

截至報告期各期末，奧聯(lián)服務(wù)的合約負債分別為2260萬(wàn)元、2610萬(wàn)元和3710萬(wàn)元，該等負債主要來(lái)自客戶(hù)在尚未獲提供基礎社區生活服務(wù)時(shí)預付的款項。

高位的應收賬款下，奧聯(lián)服務(wù)的現金流動(dòng)性也承受一定壓力。報告期各期末，奧聯(lián)服務(wù)的負債總額分別為1.65億元、2.13億元和2.24億元，資產(chǎn)凈值分別為2812.4萬(wàn)元、6073.1萬(wàn)元和1.05億元；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~分別為298.6萬(wàn)元、-973.9萬(wàn)元和1473.1萬(wàn)元，年末現金及現金等價(jià)物分別為5303.1萬(wàn)元、4834.1萬(wàn)元和4832.9萬(wàn)元。

深度科技研究院院長(cháng)張孝榮指出，現金流波動(dòng)或長(cháng)期為負，將直接威脅企業(yè)資金鏈安全，限制運營(yíng)能力，并推高償債壓力與融資成本。若長(cháng)期未改善，可能引發(fā)供應鏈中斷、信用評級下調，甚至危及企業(yè)生存。

截至招股書(shū)簽署日，奧聯(lián)服務(wù)由鴻圖集團持有約79.2%的股權；聯(lián)創(chuàng )發(fā)展持有約4.95%；冠聯(lián)發(fā)展持有約14.85%。而鴻圖集團由金鵬控股全資擁有，而金鵬控股則有蘇天鵬全資擁有。聯(lián)創(chuàng )發(fā)展由蘇天鵬全資擁有。

截至最后實(shí)際可行日期，蘇天鵬、金鵬控股、鴻圖集團、聯(lián)創(chuàng )發(fā)展及冠聯(lián)發(fā)展連同孔令恩、付強及王瓊有權行使奧聯(lián)服務(wù)合共約99.0%的投票權，并被視為公司的控股股東。

2023年-2024年奧聯(lián)服務(wù)向奧聯(lián)發(fā)展集團購買(mǎi)清潔以及電梯維護及維修服務(wù)，當年度采購的金額分別為1225.9萬(wàn)元、3070.8萬(wàn)元。于2024年，奧聯(lián)發(fā)展集團為奧聯(lián)服務(wù)當年第一大供應商。外界質(zhì)疑較高的是，是否存在關(guān)聯(lián)交易內部輸送的可能。

內控方面，2025年3月，因不及時(shí)消除火災隱患的違法行為，奧聯(lián)物業(yè)長(cháng)沙分公司被長(cháng)沙市芙蓉區消防救援大隊處以罰款5100元。

2021年12月，因違反保安服務(wù)管理條例，奧聯(lián)物業(yè)被廣州市公安局花都區分局處以罰款1萬(wàn)元。

此次IPO，奧聯(lián)服務(wù)計劃募資主要用于增加在華南、華中及華西的影響力及市場(chǎng)份額；戰略收購；增值服務(wù)多元化；技術(shù)投資；營(yíng)運資金。（港灣財經(jīng)出品）