文：向善財經(jīng)

當潮水退去，為何貝殼留下的不是“價(jià)值珍珠”，而是些許的質(zhì)疑？

最近，投資貝殼（貝殼找房）的朋友們可能會(huì )有點(diǎn)兒郁悶。

前腳剛嘗到點(diǎn)，可能是由一連串積極政策帶來(lái)的股價(jià)暴漲“甜頭”。結果這段時(shí)間，貝殼的股價(jià)就迎來(lái)了一路陰跌，大有一副想要退回到“漲潮”前低位的走勢。

截止到1月10日收盤(pán)，貝殼-W(HK:02423)的每股股價(jià)為42.95元，較9月份的歷史高點(diǎn)73.5元大幅縮減約41.56%。

前后變臉為啥這么大？

原因是多方面的，可能有投資者對三季報表現的不滿(mǎn)、也有對外部大環(huán)境的擔憂(yōu)，同時(shí)還有對貝殼“一體三翼”的第三翼——貝好家戰略質(zhì)疑的……

特別是貝好家，哪怕管理層曾多次強調“我們不是要成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在長(cháng)期的商業(yè)模式上，我們不會(huì )使用自有資金做大規模的重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資?！?/p>

但在2024年9月和12月底，貝好家以超17億元資金連續競得成都和上海核心地段的兩塊地，并宣布將自主操盤(pán)后，市場(chǎng)還是響起了一種聲音：貝殼是不是真的想成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商？

這也讓一些投資者擔憂(yōu)和質(zhì)疑了起來(lái)。

至于在擔憂(yōu)什么？

有開(kāi)發(fā)商將其形象比喻為，擔心貝殼不學(xué)“華為造車(chē)”……

貝好家，不想學(xué)“華為造車(chē)”？

2023年7月，貝殼在原來(lái)“一體”（房產(chǎn)經(jīng)紀）和“兩翼”（家裝和惠居）的業(yè)務(wù)基礎上，正式引入了“貝好家”這個(gè)第三翼。

從定義上看，貝好家是一個(gè)數據驅動(dòng)型住宅開(kāi)發(fā)服務(wù)平臺，以C2M為核心理念，利用用戶(hù)洞察和大數據支持，為合作伙伴賦能，收取包括產(chǎn)品定位、設計等一整套解決方案服務(wù)費。

這基本就和華為的“造車(chē)模式”差不多。

并且和華為的技術(shù)底蘊一樣，背靠過(guò)去積累的龐大房產(chǎn)數據和用戶(hù)需求洞察，貝好家當一個(gè)高級房產(chǎn)咨詢(xún)公司、產(chǎn)品設計公司也是沒(méi)問(wèn)題的。如果再配合著(zhù)房企們所擅長(cháng)的供應鏈管理、建造與物業(yè)服務(wù)，兩者的合作就是一種強強聯(lián)合、優(yōu)勢互補。

結果也確實(shí)如此。2024年12月中旬，電建地產(chǎn)與貝好家在北京合作推出的長(cháng)安華曦府開(kāi)盤(pán)，2.5小時(shí)便售罄，銷(xiāo)售額達到16億元，直接上演了少見(jiàn)的“日光盤(pán)”。

很明顯，如果順著(zhù)這條既定路線(xiàn)走下去，沒(méi)人會(huì )質(zhì)疑貝好家的未來(lái)想象力。

但可惜的是，當貝殼和貝好家拿地并宣布自主操盤(pán)的時(shí)候，這一切就增加了變數。

從現在透露出的市場(chǎng)信號來(lái)看，貝好家此舉似乎是想要獨立打造出幾個(gè)“成功”的方案樣板間，用一個(gè)又一個(gè)成功的合作項目，去向品牌房企們證明C2M理念和“1+2”業(yè)務(wù)模式的想象力。

看起來(lái)是有點(diǎn)道理的，但房企開(kāi)發(fā)商們的接受程度有多高那？

因為這就相當于，讓華為先造一輛或幾輛大賣(mài)的自有品牌神車(chē)，等到把這條路跑通了，然后再放棄掉這塊大肥肉，轉頭告訴其他品牌車(chē)企：我們來(lái)搞深度技術(shù)融合，幫你們造車(chē)、賣(mài)車(chē)……

怎么可能有品牌車(chē)商敢放開(kāi)合作？

這不是以小人之心，度君子之腹的問(wèn)題，而是前浪對后浪競爭關(guān)系下的必要防范。

就像華為，任正非在正式場(chǎng)合非正式場(chǎng)合，不止一次的強調不造車(chē)，從始至終也沒(méi)有造車(chē)的實(shí)質(zhì)性動(dòng)作，但不少品牌廠(chǎng)商還是一度生出了軀體和靈魂之爭。怕的不就是“引狼入室”，以至于培養出了一個(gè)最熟悉自己的有力競爭對手？

更何況現在的貝殼和貝好家，一邊嘴上表示對房企開(kāi)發(fā)商的位置沒(méi)有覬覦之心，但另一邊的所作所為以及現實(shí)業(yè)績(jì)情況，又很難不讓其他開(kāi)發(fā)商心生防范……

在這種競爭懷疑下，貝好家能不能獲得更多的房企合作，我們暫且不知，但可以確定的是，原來(lái)為合作伙伴賦能的近乎穩定的市場(chǎng)增長(cháng)，可能也會(huì )受影響了。

而且這還只是一方面的利空影響，另一方面，如果貝好家真的變成了開(kāi)發(fā)商，那么貝殼最核心的房產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)也可能會(huì )受到部分影響。

畢竟，貝殼一邊做著(zhù)其他開(kāi)發(fā)商項目的銷(xiāo)售，另一邊還要做著(zhù)貝好家的項目，可有買(mǎi)房需求的人就那么一批，那這就不得不讓房企們擔心一個(gè)厚此薄彼的問(wèn)題？

試想這么一個(gè)場(chǎng)景：貝殼在推流銷(xiāo)售時(shí)，會(huì )不會(huì )先讓“親兒子”貝好家吃個(gè)飽，然后剩下的再分給這些合作伙伴……

事實(shí)上，這不是潛在的擔憂(yōu)，而是貝殼在當前二手房產(chǎn)經(jīng)紀市場(chǎng)占據頭部局面之下，時(shí)有被爆出來(lái)的問(wèn)題。

比如有用戶(hù)就擔憂(yōu)表示：將房源掛在鏈家和貝殼，他們經(jīng)常會(huì )給你推他們的托管服務(wù)；如果你不接受自有托管，那么會(huì )不會(huì )推薦層面先緊著(zhù)辦理托管服務(wù)的房源那？用戶(hù)有這個(gè)質(zhì)疑也實(shí)屬正常。

以小見(jiàn)大來(lái)看，如果貝殼在對待貝好家和其他房企銷(xiāo)售時(shí)，會(huì )不會(huì )讓沒(méi)有合作的開(kāi)發(fā)商也擔心這個(gè)問(wèn)題？

當然，這些說(shuō)的都有點(diǎn)遠了。其實(shí)回到現在來(lái)看，就算拋開(kāi)各種明里暗里的競爭不談，貝殼想要自主操盤(pán)，甚至是在未來(lái)進(jìn)一步成為開(kāi)發(fā)商，好像也有著(zhù)不小的挑戰壓力。

一方面是管理團隊的操盤(pán)能力，盡管貝殼為貝好家拉來(lái)了“總能干成事兒”的貝殼老將徐萬(wàn)剛等核心團隊成員，但房產(chǎn)交易和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)終究是兩種經(jīng)營(yíng)邏輯，所以當貝殼自主操盤(pán)的時(shí)候，又會(huì )不會(huì )出現水土不服的情況？這個(gè)還有待進(jìn)一步觀(guān)察。

另一方面還需要彌補和提升工程建設能力。畢竟，過(guò)去貝殼的業(yè)務(wù)模式更多是“紙上談兵”，但現在要把設想落成現實(shí)，這就需要組建靠譜的上下游供應鏈伙伴以及對應材質(zhì)的整合，這同樣是個(gè)艱巨的任務(wù)。

但好在，能用鈔能力解決的事，對貝殼來(lái)說(shuō)基本都不算事。截止到2024年9月底，貝殼的“現金及現金等價(jià)物”和“短期投資”規模就達到了532.27億元，長(cháng)期投資的底氣還是非常充沛的！

不過(guò)即便如此，從一個(gè)投資者的視角看，相比于“華為不造車(chē)”模式的穩穩幸福，貝殼又何必要走上了一條滿(mǎn)是荊棘和不確定性的破局之路呢？雖然未來(lái)的結果如何，我們暫且不得而知，但還是真心希望貝殼能夠做出最正確的選擇……

盈利能力承壓，貝殼何時(shí)才能“降本增效”？

“對于一個(gè)大的組織來(lái)說(shuō)，最可怕的是沒(méi)有增長(cháng)?！痹?024年三季度業(yè)績(jì)發(fā)布后的電話(huà)會(huì )上，貝殼聯(lián)合創(chuàng )始人、董事長(cháng)彭永東這樣說(shuō)到。

這對應著(zhù)，去年前三季度貝殼實(shí)現營(yíng)收623.3億元，同比增長(cháng)為8.27%；第三季度實(shí)現營(yíng)收225.8億元，同比增長(cháng)26.8%，一舉擺脫了上半年連續負增長(cháng)的頹勢；也對應著(zhù)現在貝好家們積極拓展的戰略方向。

不過(guò)如果你從業(yè)績(jì)表現來(lái)看，現在盈利能力承壓才是貝殼最突出的問(wèn)題。

天眼查APP顯示：2024年前三季度，貝殼的歸母凈利潤34.95億元，同比下滑了32.97%；第三季度，歸母凈利潤為11.71億元，同比增長(cháng)僅為1.13%。

這就意味著(zhù)，即便是增長(cháng)，但貝殼也算是進(jìn)入了低質(zhì)量增長(cháng)時(shí)代。

對應的，今年第三季度貝殼的毛利率為22.7%，略低于市場(chǎng)預期的23%，較去年同期的27.4%下滑明顯。主要是受存量房和租房等業(yè)務(wù)利潤率下滑的拖累。

其中，房屋租賃板塊營(yíng)收增長(cháng)了21億元，同比增長(cháng)118.4%，但成本也從2023年同期的17億元增長(cháng)到了38億元，同比增長(cháng)115.5%，整體毛利率僅為2.56%。

可見(jiàn)，貝殼的房屋租賃服務(wù)盈利能力，還有很大的提升空間。

但是在此背景下，貝殼卻沒(méi)有選擇降本增效，同期的運營(yíng)費用逆勢增長(cháng)了11%至44億元。

這也使得對應的經(jīng)營(yíng)利潤率從5.1%下滑至了3.2%，整體凈利率則下滑至了5.17%。

原因是為啥呢？不是貝殼不想降本，而可能是降不了本。

比如同期，貝殼銷(xiāo)售和市場(chǎng)費用增長(cháng)了18.6%至19億元。并且和去年一樣，主要是投入進(jìn)了家裝家居板塊，同時(shí)還有貝聯(lián)門(mén)店及品牌的拓展等。

這個(gè)其實(shí)不難理解，雖然家裝板塊有著(zhù)貝殼的平臺引流，但由于品牌可選擇項偏少，所以不少裝修消費者還是會(huì )在線(xiàn)下尋找裝修公司。

同時(shí)，由于家居家裝行業(yè)格局一直都處于大而散的狀態(tài)，頭部裝修公司加起來(lái)份額也不足兩成，再加上不同地域消費者的個(gè)性化裝修需求限制，使得現在上游的家居供應商多是區域型家裝公司，占比達60%-70%。

在這種情況下，想要快速做大做強，貝殼就必然離不開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)投入的連續加碼。

此外，貝殼的研發(fā)費用也增長(cháng)至了5.73億元，這基本對應著(zhù)現在貝好家C2M的出發(fā)點(diǎn)，即利用大數據和AI系統去發(fā)現未來(lái)行業(yè)的趨勢，去洞察用戶(hù)需求，所以短時(shí)間內好像也很難降本降費……

不過(guò)好一點(diǎn)的是，今年第三季度，貝殼占比最大的“一般及行政費用”為19億元，和去年同期基本持平。

那么從這個(gè)角度看，在當前貝殼盈利能力承壓的背景下，以彭永東為代表的核心管理們又不會(huì )在2024年主動(dòng)“降本增效”呢？

之所以這么說(shuō)，主要是此前有投資者將貝殼高管薪酬數據上傳到了網(wǎng)上，結果引發(fā)了不少的輿論爭議。

從財報數據來(lái)看，在2022年貝殼交出了一份營(yíng)收同比下滑24.87%，歸母凈利潤同比下滑164.45%的成績(jì)單后，其董事會(huì )主席彭永東薪酬總額卻達到了約4.746億元。其中，薪金、津貼及實(shí)物福利為183萬(wàn)元，績(jì)效獎金為1017萬(wàn)元。

聯(lián)合創(chuàng )始人兼執行董事單一剛薪酬總額約3.551億元，對應的績(jì)效獎金為678萬(wàn)元。

到了2023年，彭永東的薪酬總額則進(jìn)一步增長(cháng)至約7.13億元。單一剛約為5.293億元。

雖然兩人的薪酬總額中，不少都來(lái)源于股份激勵計劃中的“股份支付薪酬”，但整體相比于碧桂園，萬(wàn)科的管理層們已經(jīng)高出了不少，甚至萬(wàn)科的董事們還自愿放棄了2023年度獎金，董事會(huì )主席郁亮、總裁祝九勝也自愿領(lǐng)取月薪稅前1萬(wàn)元。

而且說(shuō)起股價(jià)，在創(chuàng )始人左暉去世前，貝殼的市值最高曾達到近千億美元，但彭永東接手后一度縮水至百億美元以下。截至2025年1月10日收盤(pán)，貝殼美股股價(jià)為16.4美元/股，總市值約為196.98億。

盡管這背后有口罩事件的影響，也有現在中國房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀(guān)周期波動(dòng)，但在當前行業(yè)低迷期，以彭永東為代表的核心管理層們，或許還是應該與無(wú)數“貝殼人”站在一起，同甘共苦，加速帶領(lǐng)貝殼走向全面復蘇……

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