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01

史上最重磅救市政策

A股，沸騰了！港股，沸騰了！人民幣，也沸騰了！

一連四炸，這個(gè)國慶節前注定不平凡！??

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1、降低存款準備金率和政策利率。近期將降準0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放長(cháng)期流動(dòng)性1萬(wàn)億元，年底前可能還會(huì )擇機再降準0.25-0.5個(gè)百分點(diǎn)。

2、降低中央銀行政策利率，7天逆回購操作利率下調0.2個(gè)百分點(diǎn)。

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首先是降準，放水已經(jīng)成為常態(tài)，但是這次放水可以是史詩(shī)級的，不僅現在要釋放長(cháng)期流動(dòng)性的1萬(wàn)億，就連年前的動(dòng)作也說(shuō)的清楚明白，也是今年2月份以來(lái)再次全面降準。? ? ? ? ??

另外7天逆回購的下調，也意味LPR將會(huì )有20個(gè)基點(diǎn)的幅度，還有存款利率也會(huì )緊跟腳步。銀行的金庫仿佛打開(kāi)了水龍頭，嘩嘩地往外放水，意思是：兄弟們，趕緊來(lái)借錢(qián)吧，我這里錢(qián)多得放不下！? ? ? ? ??

3、將全國層面的二套房貸最低首付比例由25%下調到15%，統一首套房和二套房的房貸最低首付比例。

4、央行：降低存量房貸利率，預計平均降幅大約在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。

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任何一個(gè)消息都是刷屏級別的利好，被央行在一天之內同時(shí)放出來(lái)了。

從降準到降房貸利率，再到給銀行加油打氣，簡(jiǎn)直就是為了讓大家從“想花錢(qián)”到“必須花錢(qián)”這條路上一路綠燈！?

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前幾天美國降息后，我們沒(méi)啥動(dòng)靜，政策還在醞釀之中。?

市場(chǎng)還以為還要等一段時(shí)間，暫時(shí)不會(huì )有什么大動(dòng)作，結果今天放了一波大的。

如果只發(fā)其中一兩條，市場(chǎng)不會(huì )如此興奮，一起發(fā)出來(lái)，威力就大了。

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A股市場(chǎng)今天出現近年罕見(jiàn)的漲勢，特別是在下午開(kāi)盤(pán)后進(jìn)一步猛拉，上證指數盤(pán)中上漲超過(guò)100點(diǎn)。

歷史數據顯示，在此之前，年內僅有2024年2月6日盤(pán)中曾上漲超過(guò)100點(diǎn)，當天收盤(pán)上漲87.30點(diǎn)。最近幾年中，上證指數盤(pán)中上漲超過(guò)百點(diǎn)的情形也非常少見(jiàn)。

截至收盤(pán)，滬指、深證成指漲超4%，創(chuàng )業(yè)板指漲超5%，A股市場(chǎng)超5100股上漲。

這市場(chǎng)，就差央行親自下場(chǎng)買(mǎi)股票了。

02

樓市才是終極目的？

這次的操作很明顯，一攬子政策直指現在最大的兩個(gè)市場(chǎng)——股市和樓市。

9月24日暴漲的行情拉升非常突然，從開(kāi)盤(pán)之前就給了降準，降息等等一系列大招，開(kāi)盤(pán)以后10點(diǎn)30左右繼續給大招。

官方的表態(tài)是告訴大家準備好了很多資金，平準基金，還有新工具可以5000億，5000億一直提供下去。

這就給了市場(chǎng)信心，而且是一波預期給得非常滿(mǎn)。

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但這一波其實(shí)給樓市的信心更多一些。

股票大盤(pán)一直到重磅政策落地才開(kāi)始拉升，而房地產(chǎn)ETF早就連漲了好幾天，說(shuō)大資金提前沒(méi)聽(tīng)到風(fēng)聲，肯定不可能。市場(chǎng)也明顯更看多這一波政策對樓市的刺激。

粗略劃分一下“924”新政大禮包的樓市利好，主要分為三個(gè)部分，三個(gè)份量都很足。

第一，存量房貸降利率。

這個(gè)之前“某知名外媒”已經(jīng)反復提到，市場(chǎng)一定程度上已經(jīng)預提了這個(gè)利好，但預提跟實(shí)提肯定是不一樣的，畢竟還有那么多人不信，今天算是讓對此持悲觀(guān)預期的人徹底放心了。

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存量房貸降息對股市算是間接利好，強度不算太大，但對經(jīng)濟整體的意義還是很大的，至少可以顯著(zhù)緩解一下信貸萎縮。

這背后更重要的是它的信號意義，至少說(shuō)明國家是愿意繼續讓銀行給宏觀(guān)經(jīng)濟讓利的，也一定程度上說(shuō)明上面是在聽(tīng)取民意的。

第二，保障性住房再貸款的央行支持比例從60%調整為100%。

這個(gè)可能有點(diǎn)抽象，很多人沒(méi)看明白，說(shuō)簡(jiǎn)單一點(diǎn)就是，地方政府在市場(chǎng)上購買(mǎi)商品房用作保障性住房，但地方政府沒(méi)有這么多錢(qián)，所以需要向銀行貸款，但銀行的錢(qián)也是有限的，貸到了這里就得減少其他方面的貸款，等于是拆東墻補西墻，對經(jīng)濟不利。

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所以這時(shí)候央行站出來(lái)了，央媽的錢(qián)理論上是無(wú)限的，銀行給地方政府貸款，央媽再在后面給銀行貸款，最終的出資人就變成了央媽?zhuān)@就不占用銀行的資金，等于是央行間接給地方政府貸款發(fā)錢(qián)。

估計有不少人已經(jīng)開(kāi)始盯著(zhù)這筆錢(qián)了！

第三，全國層面的二套房貸最低首付比例由25%下調到15%。

降首付這是沒(méi)啥好說(shuō)的，很多城市已經(jīng)執行一段時(shí)間了。只要你想買(mǎi)房，差錢(qián)那都不是事兒，征信能過(guò)，都有辦法給你擼到首付的錢(qián)幫你上車(chē)。關(guān)鍵現在不少人缺的不是首付，缺的是居民收入預期，大家才有能力買(mǎi)房。

03

房?jì)r(jià)的底部到了嗎？

“924”新政后，其實(shí)股民還是比較冷靜的，畢竟挨了這么多頓打，不會(huì )被兩三根大陽(yáng)線(xiàn)就給忽悠瘸了。

真正立場(chǎng)不堅定的，還是買(mǎi)房剛需人群、改善型人群以及持幣抄底樓市的。

目前網(wǎng)上有一種觀(guān)點(diǎn)認為：房子永遠不可能是賣(mài)白菜價(jià)。目前可能是2008年、2015年后的最好買(mǎi)房時(shí)機。待到“政策底”出現，房地產(chǎn)市場(chǎng)就將步入真正的上行周期。

“你不要看到短期的房地產(chǎn)市場(chǎng)調整，就認為自己以后可以買(mǎi)到更低的房子，這種想法是在幻想、不切實(shí)際的。就好像你買(mǎi)股票，你不要以為現在股市就是很低了，弄不好它可能會(huì )更低?！?/p>

而“924”新政大概率就是這個(gè)政策底。

但是底部是不是真的形成了，其實(shí)很值得探討一下。我們簡(jiǎn)單分析一下這次政策的前因后果。

“924”新政在樓市方面的政策，更像是幾個(gè)月前“517”新政的延續。

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當時(shí)，房地產(chǎn)“一攬子”政策落地，取消全國層面首套、二套房貸利率政策下限，將房貸利率下限調控權給予地方，也被稱(chēng)為史詩(shī)級政策。

結果實(shí)際效果差強人意。7月新房成交比6月下降30%，比去年7月下降10%。

8月全國商品住宅銷(xiāo)售面積為839.4萬(wàn)平米，環(huán)比下行24.6%，同比下行34.8%。

縱觀(guān)整個(gè)1-8月份，新建商品房銷(xiāo)售面積60602萬(wàn)平，同比下降18.0%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降20.4%。新建商品房銷(xiāo)售額59723億元，下降23.6%，其中住宅銷(xiāo)售額下降25.0%。

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現在樓市的數據太差了，“517”新政的藥效已經(jīng)過(guò)去了，樓市必須要出更大的政策繼續加碼托底市場(chǎng)。

然后“924”新政就來(lái)，一旦樓市數據還是一路下行，保不齊有規模更大的刺激政策出臺。這幾年，已是屢見(jiàn)不鮮。

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另一方面，“924”新政上，也存在一定的漏洞。

比如，保障性住房再貸款的央行支持比例從60%調整為100%，之前的支持比例并不是100%，而是60%，相當于地方政府（或者給地方政府貸款的銀行）自己要額外掏四成“首付”。地方政府本來(lái)就沒(méi)錢(qián)，4成首付的啟動(dòng)資金對他們來(lái)說(shuō)壓力還是太大了。

而現在，央行直接把比例拉滿(mǎn)，等于不要首付了，100%可以貸款，這對地方政府可就太友好了，理論上可以無(wú)限買(mǎi)房，無(wú)限擴張資產(chǎn)負債表。

因為地方政府買(mǎi)房可以拉升地價(jià)，而地價(jià)提升以后可以增加地方政府賣(mài)地收入，收入增加以后又可以負擔更多的貸款。

這不就成了一個(gè)左腳踩右腳螺旋上天的游戲？后續一定會(huì )加上不少限制的。

所以無(wú)論從政策空間，還是利率空間，以及樓市成交數據的真實(shí)情況來(lái)看，現在恐怕并未觸及到樓市的政策底！

根據以往經(jīng)驗，市場(chǎng)底在政策底出現幾個(gè)月后才會(huì )開(kāi)始筑底。

如今政策底都沒(méi)摸到，至于市場(chǎng)底恐怕還在下行通道。