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“抄底”的窗口，正在關(guān)閉。

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史詩(shī)級利好之后，大招陸續到來(lái)

史詩(shī)級政策帶來(lái)的利好正在釋放。

連漲三天之后，上證指數已經(jīng)重回3000點(diǎn)！保衛戰終究是守住了。

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同時(shí)，并購重組、房地產(chǎn)、大消費、大金融等方向漲幅居前，滬深京三市上漲個(gè)股超4700只?？纯吹禺a(chǎn)板塊，多只個(gè)股漲停，龍頭大哥萬(wàn)科連漲數天，股價(jià)已經(jīng)突破到8元以上。

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資本市場(chǎng)的“狂歡”背后，大招在陸續到來(lái)。

9月24日的國新辦新聞發(fā)布會(huì )之后，大家感受到了“金融支持經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展”的力量。從降準、降息、降存量房貸利率，到花式引導各種長(cháng)線(xiàn)資金入市，這是要向樓市和股市注入天量資金的節奏。

不同以往的是，這次政策吹風(fēng)后，不斷有落地的配套政策涌現。

例如有知情人士透露，北京正在考慮大規模的財政刺激，力度空前，號稱(chēng)“史上最強三只箭”。

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昨天傳出的“促進(jìn)勞動(dòng)報酬合理增長(cháng)”也在釋放信號。

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就在今天，最高級別會(huì )議召開(kāi)，最高層親自部署下一步經(jīng)濟工作。會(huì )議直接定調，看看部分表述：

房地產(chǎn)：要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩……要回應群眾關(guān)切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動(dòng)構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

民營(yíng)企業(yè)：要幫助企業(yè)渡過(guò)難關(guān)，進(jìn)一步規范涉企執法、監管行為。要出臺民營(yíng)經(jīng)濟促進(jìn)法，為非公有制經(jīng)濟發(fā)展營(yíng)造良好環(huán)境。

民生：要守住兜牢民生底線(xiàn)，重點(diǎn)做好應屆高校畢業(yè)生、農民工、脫貧人口、零就業(yè)家庭等重點(diǎn)人群就業(yè)工作，加強對大齡、殘疾、較長(cháng)時(shí)間失業(yè)等就業(yè)困難群體的幫扶……

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看來(lái)這一次，高層動(dòng)真格了！可以想象的是，猛藥已經(jīng)開(kāi)出方子，后面的落地政策還將不斷到來(lái)。經(jīng)濟政策，本質(zhì)上就是一種預期管理。在當下，還是那句老話(huà)：

信心比黃金更重要！

2

全球進(jìn)入降息周期，國際熱錢(qián)涌入中國

史詩(shī)級利好為何突然而至？

這個(gè)問(wèn)題的答案，得從幾天前尋找。9月19日凌晨，美國聯(lián)邦儲備委員會(huì )宣布，將聯(lián)邦基金利率目標區間下調50bp，降至4.75%至5.00%之間的水平。

這是一次超預期的降息。歷史上，除非遇到重大經(jīng)濟危機，美聯(lián)儲在開(kāi)啟新降息周期時(shí)，很少大幅降息50個(gè)基點(diǎn)。

而且，這是美聯(lián)儲自2020年3月以來(lái)的首次降息。在過(guò)去4年里，美聯(lián)儲共加息11次，基準利率從0%~0.25%一路加到5.25%~5.5%。根據美聯(lián)儲的預測，今年底美國聯(lián)邦基金利率將達到4.4%，到2025年將降至3.4%，到2026年預計將降至2.9%。

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美聯(lián)儲的降息背后，全球范圍的“降息周期”正在加速到來(lái)。

例如，緊隨美聯(lián)儲之后，科威特央行、巴林央行、阿聯(lián)酋央行等相繼降息。更早的時(shí)候，加拿大央行、歐洲央行、印度尼西亞央行等已經(jīng)降息。

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隨著(zhù)海外寬松周期的開(kāi)啟，國際熱錢(qián)也陸續涌入中國“抄底”。

就在9月20日，消息傳出，某地產(chǎn)企業(yè)計劃引入來(lái)自阿聯(lián)酋的戰略投資者M(jìn)ulti Gold Group Limited，取代創(chuàng )始人成為第一大股東。

這并非孤例。據媒體統計，中東資本近年在中國已投資多家房地產(chǎn)全行業(yè)公司，包括萬(wàn)達集團、招商積余、浦東金橋、城投控股、自如、北新建材、東方雨虹、三花智控、廈門(mén)國貿等。

中東資本為何“偏愛(ài)”中國房地產(chǎn)？

一方面，中東資本錢(qián)包鼓鼓，需要進(jìn)行全球資產(chǎn)配置，實(shí)現多元化業(yè)務(wù)布局。早在2022年底，中東主權基金的資產(chǎn)管理規模就高達3.64萬(wàn)億美元，占到全球主權財富基金總額的1/3。

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另一方面，作為全球第二大房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國房地產(chǎn)投資潛力巨大，且已出現價(jià)值洼地。和很多發(fā)達國家相比，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)本就存在一定程度的資產(chǎn)價(jià)值洼地，這兩年更是逐漸來(lái)到底部。

不難想象，一場(chǎng)屬于全球“金主”的資產(chǎn)爭奪戰，正在打響。

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樓市“抄底”機會(huì )來(lái)了？

無(wú)論是美聯(lián)儲降息還是中國央行的大放水，對中國樓市而言，都是一支強心劑。

從今天最高級別會(huì )議的表述來(lái)看，這次政策力度真的不同以往，高層的決心之大可能超越我們的想象。漫天的大水涌來(lái)，我們該如何應對？

對房企來(lái)說(shuō)，降息會(huì )降低他們的美元債務(wù)成本，同時(shí)帶來(lái)資金回流，減輕財務(wù)壓力，他們也更有動(dòng)力去拿地。對買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，全球資金都在尋找價(jià)值洼地，有前瞻眼光的購房者已經(jīng)蓄勢待發(fā)。

那么，什么樣的項目值得“抄底”？首先得看區域，樓市的分化已經(jīng)大勢所趨，那些產(chǎn)業(yè)密集、人口持續流入的區域，樓市的生命力無(wú)疑更強勁。

放眼中國，符合條件的區域其實(shí)不多。長(cháng)三角、大灣區、京津冀和成渝地區經(jīng)濟圈，是其中最突出的存在。

拿粵港澳大灣區來(lái)說(shuō)，這是最年輕的世界級灣區，總人口超過(guò)8000萬(wàn)，區域GDP超過(guò)13萬(wàn)億元。其以不到全國0.6%的國土面積，創(chuàng )造了10%以上的GDP！

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在大灣區，廣佛又是核心“高地”。兩市GDP總值約占整個(gè)粵港澳大灣區GDP的1/3。因此，廣佛地區在中國房地產(chǎn)界的地位非常高，大部分房企都是先進(jìn)廣佛，然后再擴張至大灣區其他城市。

其次看項目本身。一要產(chǎn)品“全能”。當下的樓市非常卷，“偏科生”市場(chǎng)不再，只有那些產(chǎn)品、地段、服務(wù)、配套都出色“全能型選手”，才能贏(yíng)得青睞。

二要價(jià)格“到位”。當然，這不是單純指便宜，而是說(shuō)相對周邊項目和所在位置，那些性?xún)r(jià)比高的項目，更容易被搶走。

帶著(zhù)這兩個(gè)標準，廣佛區域倒是有一些不錯的標的。例如萬(wàn)科黃埔新城，這是廣州的人氣紅盤(pán)，以超全的配套和強悍的交付能力著(zhù)稱(chēng)，規劃11處教育配套已兌現5處，規劃20多座口袋公園已開(kāi)放近半，新房今年也已經(jīng)交付數個(gè)批次共計千余套。

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▲萬(wàn)科黃埔新城綠榕音樂(lè )節現場(chǎng)

項目規劃有建面約100萬(wàn)㎡的商業(yè)綜合體，涵蓋吃喝玩樂(lè )各個(gè)業(yè)態(tài)。就在昨天（9月25日），萬(wàn)科黃埔新城簽約福朋喜來(lái)登酒店，這也是福朋喜來(lái)登酒店的黃埔首店。最新消息是，今日（9月26日）項目又與當地政府部門(mén)達成戰略合作框架協(xié)議，未來(lái)將在萬(wàn)科黃埔新城落地黃埔中醫藥文化小鎮。

憑借此，黃埔新城不僅拿下2023年的全市套數銷(xiāo)冠，還在今年1-8月持續霸榜全市銷(xiāo)售套數第一。

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▲2024年1-8月廣州樓市銷(xiāo)售套數排行

往東邊看，金茂萬(wàn)科都會(huì )四季，2024年1-8月成交套數位居廣州全市第三，并連續三年是增城網(wǎng)簽金額第1名。該項目獲得過(guò)地產(chǎn)界“奧斯卡”的“廣廈獎”，商業(yè)配套和教育配套也相當亮眼，比如去年9月開(kāi)學(xué)的華南師范大學(xué)附屬新塘實(shí)驗小學(xué)，解決了新廣人關(guān)于孩子教育的后顧之憂(yōu)。

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▲都會(huì )四季售樓部

繼續往西看，佛山的萬(wàn)科世紀燈湖·瑧府，這是佛山首座萬(wàn)科TOP級瑧系，位于佛山核心商務(wù)區，享受千燈湖CBD頂級教育、商業(yè)、交通和生態(tài)配套。該項目近廣佛線(xiàn)上的千燈湖地鐵站，毗鄰廣州荔灣，“稀缺度”拉滿(mǎn)。正因此，該項目是去年底以來(lái)，桂城千燈湖板塊的“三冠王”（成交套數、面積、金額均為第一）。

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▲瑧府是去年底至今的“三冠王”

這幾個(gè)都是資深的人氣紅盤(pán)，本身市場(chǎng)認可度就比較高，現在利好政策釋放，只會(huì )更加搶手。

回看歷史，從2000年至今，美國一共經(jīng)歷了3輪降息周期和3輪加息周期。周期的輪替帶來(lái)資產(chǎn)的起落，猶記得上一輪美聯(lián)儲降息是在2020年，直接帶動(dòng)了中國信貸寬松，間接導致了房?jì)r(jià)的一輪爆發(fā)。

如今，歷史的轉盤(pán)又一次來(lái)到眼前，哪些人能把握住呢？