房地產(chǎn)上市公司2024年中報披露已經(jīng)收官。面包財經(jīng)研究員以2024年上半年全口徑銷(xiāo)售額居前的上市房地產(chǎn)企業(yè)為樣本，分析了50家披露年報業(yè)績(jì)的房企2024年上半年的財務(wù)表現及業(yè)績(jì)變化。

統計顯示，上半年七成頭部房企營(yíng)收下滑，過(guò)半房企歸母凈利潤告負，主要原因包括房地產(chǎn)市場(chǎng)下行、高地價(jià)項目銷(xiāo)售不及預期、資產(chǎn)計提減值等。剔除中國奧園因重組巨額收益外，中國海外發(fā)展、華潤置地兩家房企上半年凈利潤超過(guò)百億元。

頭部房企2024年上半年毛利率平均數進(jìn)一步下探至9.04%，同比下降超過(guò)4個(gè)百分點(diǎn)。

從債務(wù)結構來(lái)看，約半數房企上半年資產(chǎn)負債率結構同比優(yōu)化，七成房企有息負債總額同比降低，金地集團、金輝控股等5家房企有息負債同比降幅超二成。

七成房企營(yíng)收下滑

2024年上半年營(yíng)收超過(guò)千億元的上市房企有3家，分別為萬(wàn)科、保利發(fā)展及綠地控股。

其中，萬(wàn)科以1427.79億元的營(yíng)收排在首位。2024年1-6月，公司累計實(shí)現合同銷(xiāo)售面積939.5萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額1,273.3億元，同比分別下滑27.56%、37.56%。

營(yíng)業(yè)收入同比下滑的房企數量達35家，占比達到七成。其中，佳兆業(yè)集團、中國奧園及首開(kāi)股份營(yíng)收同比跌幅均超五成。

歸母凈利潤方面，中國奧園、中國海外發(fā)展、華潤置地房企盈利超百億元。其中，中國奧園以223.12億元的股東應占溢利排在首位，主要由于報告期內完成境外債務(wù)重組錄得重組收益所致。

中國海外發(fā)展上半年股東應占溢利103.1億元，同比下降23.54%。華潤置地上半年盈利同樣居前，公司上半年股東應占溢利為102.5億元，核心凈利潤為107.4億元，其中公司以購物中心、城市建設運營(yíng)等為代表的經(jīng)營(yíng)性核心凈利潤占比達到51.4%。

超六成房企上半年歸母凈利潤告負，多受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行、高地價(jià)項目銷(xiāo)售不及預期、資產(chǎn)計提減值等因素影響。世茂集團、融創(chuàng )中國、萬(wàn)科、雅居樂(lè )集團等7家房企2024年上半年虧損超50億元。

2024年前6月萬(wàn)科虧損達到98.52億元，同比下滑199.82%，主要由于開(kāi)發(fā)結算規模顯著(zhù)下降、計提減值、部分非主業(yè)財務(wù)投資虧損、部分大宗資產(chǎn)交易和股權交易虧損導致。中報顯示，萬(wàn)科對部分項目計提存貨跌價(jià)準備21.0億元，針對部分應收款項計提信用減值損失21.0億元。

剔除境外債重組的中國奧園，中國金茂上半年歸母凈利潤增速位列第一。上半年，中國金茂股東應占利潤同比增長(cháng)133.33%至10.1億元。

超七成頭部房企歸母凈利潤出現下滑。其中，中梁控股、寶龍地產(chǎn)等房企歸母凈利潤同比跌幅均超過(guò)1000%。

毛利率持續探底

從中報數據來(lái)看，行業(yè)整體毛利率持續探底。統計顯示，頭部房企2024年上半年銷(xiāo)售毛利率平均數為9.04%，同比下降超過(guò)4個(gè)百分點(diǎn)。

頭部房企2024年上半年凈利率平均數為-9.79%，同比上升0.23個(gè)百分點(diǎn)，主要是受中國奧園一次性因素的影響。

整體來(lái)看，業(yè)務(wù)多元化或具有一定規模的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的頭部房企在盈利能力方面表現更佳。數據顯示，合生創(chuàng )展集團、華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團等6家房企毛利率水平高于20%。凈利率方面，華潤置地、龍湖集團銷(xiāo)售凈利率居前。

七成房企有息負債同比降低，部分未能刊發(fā)業(yè)績(jì)

現金方面，2024年上半年頭部上市房企現金及現金等價(jià)物總額約為1.15萬(wàn)億元，同比減少近二成。10家房企在手現金較去年同期上升，包括旭輝控股集團、合生創(chuàng )展集團、中國金茂等。

從債務(wù)結構來(lái)看，Wind數據顯示，2024年上半年頭部上市房企剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率平均值為78.93%，同比微增1.89個(gè)百分點(diǎn)。約半數房企上半年資產(chǎn)負債率結構同比優(yōu)化，包括華發(fā)股份、金地集團等公司。

有息負債方面，2024年上半年頭部上市房企有息負債總額約為5.16萬(wàn)億元，同比減少3.32%。七成房企有息負債總額同比降低，金地集團、金輝控股等5家房企有息負債同比降幅超二成。

此外，上半年多家房企化債加速。2024年3月，中梁控股、中國奧園均發(fā)布公告稱(chēng)境外債務(wù)重組所有條件已獲滿(mǎn)足。此前，富力地產(chǎn)、融創(chuàng )中國等房企已完成境外債重組。

值得關(guān)注的是，據不完全統計，截至9月10日，仍有多家房企未按時(shí)刊發(fā)2024年中期業(yè)績(jì)，多為港股上市房企，延遲刊發(fā)業(yè)績(jì)主要受更換核數師、債務(wù)重組、2023年年報未刊發(fā)等因素影響。

8月30日，碧桂園發(fā)布公告稱(chēng)，在刊發(fā)2023年度業(yè)績(jì)及寄發(fā)2023年度報告前，公司將無(wú)法于2024年8月31日前刊發(fā)2024年中期業(yè)績(jì)及于2024年9月30日前寄發(fā)2024年中期報告。此外，因行業(yè)持續波動(dòng)及正在進(jìn)行的債務(wù)重組工作，碧桂園預計將進(jìn)一步延遲刊發(fā)2023年年報。