斑馬消費 楊柘

賣(mài)停車(chē)位、賣(mài)股權，弘陽(yáng)地產(chǎn)正在著(zhù)手解決企業(yè)面臨的流動(dòng)性危機，至于能化解到什么程度，現在尚難以預計。

這不是重點(diǎn)，公司在1月中旬公開(kāi)的16億美元債重組方案才是關(guān)鍵。對債權人來(lái)說(shuō)，這份相對苛刻且敷衍的方案，只是公司以時(shí)間換空間的權宜之計，實(shí)際對債權人并不太友好。目前已有債權人籌備成立債券持有人小組。

對于福建富豪曾煥沙來(lái)說(shuō)，這是一場(chǎng)持久戰。

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賣(mài)車(chē)位、賣(mài)股權

繼1月中旬境外美元債重組受挫后，早已火燒眉毛的曾煥沙，日前拋出變現方案，擬將弘陽(yáng)地產(chǎn)旗下停車(chē)位及相關(guān)企業(yè)股權轉讓?zhuān)茏尫酵瑸槠淇刂频奈锕苌鲜衅髽I(yè)弘陽(yáng)服務(wù)（01971.HK）。

2月17日晚間，弘陽(yáng)地產(chǎn)、弘陽(yáng)服務(wù)同時(shí)公告了這一重大事項。

據公告，弘陽(yáng)地產(chǎn)（01996.HK）此次計劃出售的停車(chē)位，位于江蘇、安徽、四川及河南等7省，合計6258個(gè)，交易總對價(jià)約2.31億元，其后將分別與弘陽(yáng)服務(wù)簽訂轉讓協(xié)議。

目前，上述轉讓的停車(chē)位因尚未出售或租賃，未實(shí)現任何收入，弘陽(yáng)服務(wù)稱(chēng)收購后將以這些停車(chē)位為基礎，重點(diǎn)以銷(xiāo)售為主，未出售的停車(chē)位將對外出租。

弘陽(yáng)服務(wù)為弘陽(yáng)地產(chǎn)兄弟上市企業(yè)，2020年7月登陸港股。據弘陽(yáng)地產(chǎn)同日公告，公司控股股東、執行董事及董事長(cháng)曾煥沙，間接持有弘陽(yáng)服務(wù)71.88%的股權。

弘陽(yáng)地產(chǎn)賣(mài)停車(chē)位不是首次，早在2021年12月底，公司間接全資附屬企業(yè)弘陽(yáng)置地就曾將旗下256個(gè)停車(chē)位使用權，以約1463萬(wàn)元轉讓給弘陽(yáng)服務(wù)。這些停車(chē)位分別位于公司的武漢印月府、襄御瀾庭、烏鎮昕悅棠及中意湖燕瀾府等4個(gè)項目。

據2月17日公告，弘陽(yáng)地產(chǎn)全資附屬企業(yè)成都弘陽(yáng)錦興、徐州弘琪、南京鴻泰浦陽(yáng)，各自與弘陽(yáng)服務(wù)全資附屬企業(yè)南京弘生活簽訂股權轉讓協(xié)議，分別將所持成都弘勝和鼎地產(chǎn)70%股權、宿遷通金弘置業(yè)20%股權、句容金嘉潤地產(chǎn)19%股權，以及所附帶其他資產(chǎn)、負債及所有者權益轉讓?zhuān)瑢r(jià)分別為1.424億元、7395萬(wàn)元、4134萬(wàn)元。

上述股權轉讓亦存在較強的化債背景。截至2024年12月，弘陽(yáng)地產(chǎn)未支付弘陽(yáng)服務(wù)為公司提供未售單位交付前管理服務(wù)費用0.90億元、商管服務(wù)費用0.83億元以及停車(chē)位銷(xiāo)售代理服務(wù)相關(guān)可退按金2.86億元。雙方已就以抵銷(xiāo)部分未支付應付款項，并為弘陽(yáng)地產(chǎn)提供額外現金達成一致，該等出售事項完成后，弘陽(yáng)地產(chǎn)現金流及流動(dòng)性將可以得到增強。

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境外債重組受挫

弘陽(yáng)地產(chǎn)2022年8月因一筆債務(wù)未償首次違約，這幾年來(lái)一直靠甩賣(mài)資產(chǎn)回血，最終走上債務(wù)重組之路。

1月23日，公司披露境外債重組進(jìn)展，占現有債務(wù)未償還本金總額約33%債權人已正式簽訂重組支持協(xié)議。不過(guò)，距離大多數債權人同意還有很大一段距離。

按照公司披露的債務(wù)重組方案，這次境外債重組規模高達16億美元?；瘋桨钢饕?條主要途徑：第一，強制可換股債權，將于發(fā)行后12個(gè)月內轉換為公司普通股，本金規模為4200萬(wàn)美元；第二，9年期高級票據，本金總額1億美元；第三，10年期高級票據，本金總額1.2億美元；第四，次級永續證券，且首10年不可贖回等，本金總額1億美元。

因為沒(méi)有設置短期現金償付方案，也有沒(méi)有中期債券選項，全是長(cháng)期解決方案，且長(cháng)期無(wú)現金償付計劃，實(shí)際回收率極低，上述重組方案一經(jīng)公開(kāi)，立即引發(fā)債權人的不滿(mǎn)。

不過(guò)，公司認為有可能迅速通過(guò)75%債權人支持。截至目前，尚未有新進(jìn)展披露。

相比其他房企債務(wù)重組，必須經(jīng)過(guò)長(cháng)期溝通磨合和細致考量，弘陽(yáng)地產(chǎn)化債方案缺乏與債權人溝通略顯敷衍，如此這番作法，被外界認為是其為了應對3月份在法院的聆訊。

2月初，有債權人代表對外稱(chēng)，已有公司美元債券面值25%以上債權人提出了反對意向，正著(zhù)手籌備成立美元債券持有人小組。

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起樓到樓塌

弘陽(yáng)地產(chǎn)前身，是曾煥沙在上世紀90年代創(chuàng )建的南京紅太陽(yáng)商業(yè)大世界，主要做建材裝飾材料批發(fā)業(yè)務(wù)。2003年，曾煥沙籌劃多年的首個(gè)樓盤(pán)旭日華庭對外發(fā)售，為了專(zhuān)注地產(chǎn)業(yè)務(wù)，公司更名為弘陽(yáng)地產(chǎn)。

很長(cháng)一段時(shí)間，弘陽(yáng)地產(chǎn)均深耕南京及江蘇市場(chǎng)。2016年，公司才首次走出江蘇，落子合肥，那時(shí)曾煥沙才顯露出擴張的野心，2017年提出千億計劃，公司被推上賽車(chē)道。

2018年公司登陸港股當年，一舉拿下31宗土地，奠定全國性擴張的基礎。在這之后，曾煥沙兵不血刃地拿地，2019年曾耗資390億元斬獲57個(gè)項目，公司規模逐漸增大。2017年到2019年，公司銷(xiāo)售規模由256.9億元增至651.5億元。

為了千億目標，公司自2018年開(kāi)始發(fā)行多筆海外債券，甚至不惜拿年化票面利率高達13.5%的借款。隨著(zhù)財務(wù)壓力以及部分“地王”消化不暢，流動(dòng)性危機埋下了伏筆。

為全國性擴張，曾煥沙通過(guò)獵頭、內推以及公開(kāi)招聘等方式四處挖角，2017年前后挖來(lái)龍湖、萬(wàn)科、泰禾以及旭輝等一大批前高管助力。

2018年，公司高調宣布9位高管集體入職。旭輝前副總裁張良、旭輝前副總裁蔣達強、新城控股前高管羅艷兵等加盟，后來(lái)還有龍湖前高管袁春、華信國際前高管王世雄等加入。

弘陽(yáng)地產(chǎn)上市后，將總部搬到上海虹橋商務(wù)區，不斷拓展全國業(yè)務(wù)區域。有錢(qián)也有人，公司擴張更加兇猛。即便是自2020年開(kāi)始的行業(yè)調整期內，公司仍在各地拿地，不乏一些高溢價(jià)土地或項目。

隨著(zhù)全國性戰略布局的推進(jìn)，公司銷(xiāo)售規模逐年增長(cháng)，2021年銷(xiāo)售規模達到872.2億元，距離千億目標只有一步之遙。但隨著(zhù)市場(chǎng)調整和債務(wù)危機的爆發(fā)，目標終未實(shí)現。2024年銷(xiāo)售規模僅剩88.2億元，同比下降59.60%。

在公司2022年違約之前，職業(yè)經(jīng)理人天團已分崩離析，執行總裁張良、蔣達強，以及聯(lián)席總裁袁春先后離開(kāi)，曾煥沙不得不重回權力中心，重掌帥印帶領(lǐng)弘陽(yáng)地產(chǎn)渡劫。